売買・売却

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借地権売買・売却について

借地権売買・売却の選択肢(地主・第三者・買取業者)

①借地権を地主に買い取ってもらう

借地権者さんにとっては高く売却できる可能性があります。
解体費用の負担は話し合いとなりますが、基本的に売主側(借地権者)の負担費用で解体します。場合によっては、売買金額で解体費用を差し引いた金額で地主さんに買い取ってもらい地主さん側で解体を行う場合もあります。借地権を地主に売るため、譲渡承諾料は掛かりません。

問題として、地主さんは借地権を買わなければいけないという義務はありません。よく勘違いされている方がいますが、建物買取請求権は地主さんが更新、建替え、売却等認めなかった場合に、既存の建物を買い取ってくれと請求できる権利であり、借地権者さん側からの売却の意思表示で地主さんが買取らなければいけないという事はありません。

②第三者に売却する

第三者に売却する場合は、地主さんの承諾は必須になります。仲介業者に買主を探してもらう為、場合によっては時間を要することになります。
また、測量や譲渡承諾料等は売買条件に含まれているのが殆どなので、売主側(借地権者)で費用負担して引き渡す形が殆どです。
借地権売却の際は地主の承諾が必要になります。

借地権を効率的に買い取ってもらうために相談事例をチェック

③買取業者に売却

買取業者に買い取ってもらう場合、業者によっては現状(現況)のまま売却できることがあります。
現状(現況)とは、未測量、借家人の立ち退き、解体費、瑕疵担保免責等を含めたものになります。本来であれば売主の費用負担で行い買主に引き渡しますが、こういった費用は買取業者が負担してくれます。
また、地主さんとの交渉事も買取業者が引き受けてくれます。買取業者への売却はこういったことが最大のメリットと言えるでしょう。
借地権売却の際は地主の承諾が必要になります。

借地権買取の流れはこちら

借地権売却は地主の承諾・承諾料が必要!承諾料の相場感を事前にチェック!

④地主さんが譲渡の承諾を認めなかったらどうなるの?

地主さんが譲渡の承諾を認めない場合は借地非訟裁判というものがあり、裁判所へ地主に代わる譲渡承諾の許可申立てを行うことで承諾を得ることができます。
しかし、裁判となれば時間と費用が掛かってしまいますし、買主と売買契約を締結していないと裁判ができません。裁判所は譲渡の代諾許可を認めるか認めないかを、買主さんが購入後、継続的に地代等を支払う能力があるのかなどを一部の判断材料にしているからです。 しかし、買主側の心理的にこれから裁判をする借地権を購入しようとは思わないでしょう。

地主さんが譲渡を認めない場合の選択肢は、地主さんに買い戻してもらうか買取業者に売却する方法しかないと思います。

借地非訟裁判って?

借地権の相場・計算・算出方法について

借地権を売却する際、いくら位で売却が可能なの?借地権の相場はどれぐらい?借地権割合が60%だけどそのまま売れますか?というご相談をよく頂きます。
そもそも借地権割合とは、相続税を計算するために用いる割合であって、売買価格を算出するための割合ではありません。

借地権は所有権の不動産と違い、地主様に支払う譲渡承諾料や次に購入した方が建物の建替えを行う際の建替承諾料、地主様との契約条件(借地面積・地代・土地賃貸借契約残存期間)、など、所有権の不動産を売買する時とは違う費用などが発生し、それらを考慮して算出しなければなりません。
隣地の借地権で借地面積・建物築年数が同じ位でも地主様が違い、承諾料・地代などが変われば隣地であっても金額が変わります。
借地権とは権利を売却する面もあり地主様との契約内容や譲渡条件の影響を大きく受ける不動産になります。

コーヒーカップソーサー理論というものがあります。
これは、借地権と底地をコーヒーカップ(借地権)とソーサー(底地)が対になって初めて商品価値がでるという例えです。
対では10万円する値段でも、バラバラで売却した場合では価値が下がってしまいます。
同様に借地権と底地を単独処分する場合にも価値は下がってしまいます。

借地権の評価

借地権を単独処分する場合はなぜ価値が下がるのか?

借地権の売買には上記でも書いたように地主さんの承諾が必要になり、譲渡承諾料がかかります。また、新しく購入する方は建物が古ければ建て替えをしなければならず、建替え承諾料もかかります。また継続的にかかる費用としては地代、更新料などです。買主からしてみれば、コストや地主さんの承諾は煩わしいものになります。
こういった理由から借地権を単体で売却する場合には安価な値段となってしまうのです。

底地を単独売却する場合はなぜ価値が下がるの?

底地の場合は土地の上に他人の建物が建っているわけですから、自己使用が基本的にできません。
借地人さんが契約を解除しない限り半永久的に借地契約が継続され、借地権を地主さんが買取しない限り自己で建物を建てたり更地にしたりすることはできません。
こういった理由から、借地権と同様に安価での取引となってしまうのです。

借地権・底地を高く売るためには

借地権・底地を共同売却する事ができれば単独売却するよりは値段が付く可能性があります。その理由は、借地権者さんは譲渡承諾料を支払う必要がなく、地主さんは、底地であったものが所有権として売却できるからです。
しかし、借地権者さんも地主さんも事情がありますのでお互いがタイミングよく売却できるとは限りません。

マーキュリーだからできること

不動産の売買価格は、近隣の取引相場によって決まっていきますが、借地権の売買となれば、話は違ってきます。基本的に近隣相場をもとに算出はしていきますが、地主さんの承諾条件、地代、土地の形状などによって様々となります。

借地権の売買には地主さんの譲渡条件等、交渉が必要になります。譲渡条件は譲渡承諾料だけではなく、新しく買われる方の地代や借地期間など取り決めを行わなければなりません。地主さんによって条件は様々で具体的に話が進まないケースも多くあります。
売買の条件が決まらなければ譲渡承諾を認めていただけないので、売却は難航してしまいます。
また、借地や底地は権利関係が複雑であるのと、法律や慣習が難しく借地や底地を専門に扱っている業者ではないと取り扱いが難しいものとなります。 安易に借地権者さんや底地権者さんに交渉してしまうとトラブルになってしまうケースもあります。

弊社にご相談に来るお客様は、一度仲介業者さんに依頼をしたが、交渉が拗れてしまい一向に話が進まなくなってしまった後にご相談いただくケースも多々有りました。

弊社では、まず依頼者からヒアリングし、様々なアプローチ方法で交渉していきます。
一方通行の交渉は相手の機嫌を損ねます。借地権者さんや底地権者さんはもちろんの事、借地・底地に関わるすべての人のお話を伺った上で交渉していきます。

マーキュリーではお客様第一で売却のお手伝いをさせて頂きます。お気軽にご相談ください。

相続したケース

借地権を相続したタイミングでご売却されるといったご相談を多く頂きます。
相続したケースで一番多いご相談が、別に居住しており建物の利用を考えていない。建物も老朽化している為、賃貸で第三者へ貸すことも難しいケースにも当てはまるかと思います。
その次に、相続人へ借地権の名義を変更しようと考え地主様に話を持ちかけたところ更地にして土地を返して下さいと言われた。相続でも借地権者様により様々なお悩みを抱えています。
その他、ご両親が他界してしまい今まで使っていた家具・荷物等そのままの状態になっているが処分するにも費用も時間もない等、弊社では現況のまま売却が可能となりますので一度ご相談下さい。

借地権物件の取り扱い方

自分が借地権を所有しているケース

保有しているケースでのご相談に一番多く上がるのが、現在建物に両親が居住しているが、高齢となった為に、介護施設へ入居を考えている、又は子供達との同居を考えている為に建物を使用しなくなる等です。
建物を賃貸で貸している場合には、借家人が家賃を滞納している・建物が老朽化している為に入居者が決まらない等、建物を使用していない、借家人が家賃を滞納している場合でも、毎月の地代の支払いや固定資産税等の支払いがありますので借地権者様の負担となっているのが問合せの内容からも汲み取れます。
そういった理由から、建物の利用を考えるタイミングになり、売却を考える方が多いようです。
弊社では、使用していない建物・老朽化している建物等すべて現況のままで買取りします。また、賃借人が付いている場合でも、立退き等不要で、借地権者様へ手離れよくご売却頂けるようご提案致します。

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